Мы уже писали, что в Омске на продажу выставляют всё больше ТК. Некоторые объекты «висят» в объявлениях уже больше года и постепенно дешевеют, но покупатели так и не находятся. В то же время аналитики говорят о спаде на рынке коммерческой недвижимости — количество предложений торговых площадей в целом за год упало на 30%, спрос сократился на 1%, хотя цена «квадрата» — одна из самых низких в России.
Спросили специалистов по недвижимости, почему арендный бизнес теряет привлекательность.
Омский оценщик, директор компании «ОМЭКС» Максин Репин считает, что главные причины — отставание роста цен на коммерческую недвижимость от роста цен жильё, а также высокие налоги в этой сфере.
— Не могу сказать, что это массовая распродажа торговых центров. Просто цены на жилую недвижимость выросли стремительно, а цены на коммерческую не настолько. И в целом доходность коммерческой недвижимости невысокая. Ставки такие, что вложение в недвижимость невыгодное. Проще объект продать, деньги в банк положить. В то же время и покупателей не находится. Нет желающих ввязываться в арендное дело. Доходность небольшая, а риски достаточно высокие. Ты же как собственник за все отвечаешь — загорится какой-нибудь арендатор, а посадят тебя.
Расходов на содержание недвижимости слишком много, а чистая прибыль там просто микроскопическая. Становится невыгодно, и люди говорят, да мы лучше продадим и куда-нибудь в другой регион уедем.
Арендаторов становится меньше, но не фатально. Вернее, был период, когда становилось меньше, сейчас постабильнее, но все равно не очень позитивно.
И очень многое ещё зависит от планировочных решений. Есть торговые комплексы, в которых изначально планировочное решение не самое эффективное. Площадь большая, а реальных помещений в аренду мало. Поэтому на такую объёмную площадь доходность приходится небольшая, плюс надо регулярно делать реконцепцию, потому что глаз замыливается, покупателям не интересно уже ходить именно в этот ТК, они выбирают другой, посовременнее. Конкуренция в этой сфере всегда была.
Директор «Ледон-Недвижимость» Александр Каюкин согласен насчёт низкой доходности и высоких налогов на такие объекты. По его мнению, проблемы с продажей возникают потому, что цена не соответствует реальному рынку, поэтому, скорее всего, должна снижаться.
— Наверное, соотношение цены, качества и доходности не соответствует ожиданиям инвесторов. Тем более, сейчас кредитные оборотные средства стали дороже. Всё, где надо кредитоваться, становится дорого. Доходность, соответственно, падает. Коммуналка растет, налоги растут, арендная ставка не растёт. Приходится чем-то жертвовать. Собственники готовы продать, но люди не готовы купить.
Значит, цена предложения не соответствует рыночным ожиданиям. В этот момент обычно растёт процент торга. Вообще это нормальный рыночный процесс, сильные, более современные выигрывают, слабые уходят.
Что-то должно поменяться. Либо мои ожидания как инвестора от периода окупаемости, либо мои ожидания как продавца по стоимости моего объекта. Либо это должно быть обоюдное движение.
