С прошлого года в соответствии со сложившимся общероссийским трендом в Новосибирске наблюдается настоящий ажиотаж на рынке купли-продажи недвижимости. На фоне колебаний курсов валют, ослабления рубля, а также снижения ставок по банковским вкладам и льготным ипотечным программам люди стараются вложить накопленные сбережения в жильё. Так, по данным экспертов Авито Недвижимости, спрос на новостройки в городе по итогам 2020 года вырос на 13%, а предложение увеличилось ещё заметнее — на 34%. При этом средняя цена за квадратный метр в новостройках Новосибирска к концу года составила 74 963 рубля.
Воспользоваться текущими льготными ипотечными ставками и возросшим предложением на рынке новостроек спешат многие новосибирцы, в связи с чем правильная подготовка к покупке своей первой жилой собственности приобретает особое значение.
Публикуем чек-лист, который поможет без рисков осуществить сделку по приобретению квартиры в новом доме.
1. Поиск вариантов
Сегодня поиск жилья стал намного проще, чем прежде — появилось много сервисов в онлайн-формате, например, Авито Недвижимость, благодаря которым будущая квартира отыщется достаточно быстро. Так, на платформе собрана самая большая база объявлений в России — более 2 млн предложений. Таким образом, на сайте продаётся каждая вторая квартира в стране. При этом за февраль в категории «Недвижимости» объявления разместили 398 тысяч пользователей, а ежемесячная аудитория раздела, по данным на декабрь 2020 года составляет 21,8 млн человек.
Помимо этого, подобные сервисы дают возможность посмотреть квартиру онлайн, а значит, существенно сэкономить собственное время. Так, на Авито Недвижимости можно сразу же узнать контакты продавца и договориться об онлайн-просмотре. Для этого потребуется всего лишь выбрать объявление с соответствующей пометкой и назначить удобное время вместе с владельцем.
Стоит учитывать, что поиск подходящего варианта займёт определённое время, даже если вы не рассматриваете новую квартиру как будущее место жительства, а планируете приобретать недвижимость в качестве инвестиции. Поэтому отведите на поиск квартиры как минимум месяц — так вы сможете в комфортном для себя режиме осмотреть и сравнить понравившиеся объекты, встретиться с продавцами и риелторами, подготовить и проверить все документы.
2. Окружение
При выборе квартиры лучше действовать от общего к частному. Сначала посмотрите, что собой представляет район, затем — дом и его окрестности, а только потом осматривайте квартиру (в случае если дом уже построен). Обращайте внимание на то, нет ли в микрорайоне вредных производств или загруженных в часы пик транспортных артерий. Обязательный набор инфраструктуры в шаговой доступности или максимум в паре остановок от дома должен включать в себя супермаркет (а лучше сразу несколько), аптеку, поликлинику. Семьям с детьми важно, чтобы рядом также располагались школа и детский сад. Отсутствие необходимых объектов непременно скажется на качестве проживания в дальнейшем.
«При выборе жилья в новостройке стоит оценивать и будущие перспективы развития района: возможно, в ближайшее время планируется открытие нового транспортного узла или крупного культурного центра. Это будет влиять как на качество жизни в районе в будущем, так и на ликвидность квартиры в случае возможной перепродажи», — отмечает руководитель направления первичной недвижимости в Авито Недвижимости Дмитрий Алексеев.
3. Качество жилья
4. Наличие эскроу-счетов
С недавних пор, согласно российскому законодательству, долевое строительство жилья — одна из самых популярных юридических форм строительства — запрещено в старом формате, при котором застройщики принимали деньги у желающих купить квартиру напрямую. Это снизило вероятность того, что покупатель станет обманутым дольщиком, который вложился в дом, так и оставшийся недостроем. Тем не менее нужно оговориться, что «запрет долевого строительства» — это разговорная формулировка, которая сильно упрощает юридические нюансы. В ряде случаев долевое строительство пока ещё возможно, более того, чаще всего новостройки продаются по ДДУ (договорам долевого участия).
Если строительство началось после 1 июля 2019 года, оно обязательно должно вестись только по новым правилам: застройщик обязан открыть для покупателей «подстраховочные» эскроу-счета.
5. Статус ЖСК
Ещё дом может строиться как ЖСК (жилищно-строительный кооператив), однако такой вариант является менее предпочтительным. Новые проекты по форме ЖСК на данный момент в России запрещены — исключение составляют лишь определённые случаи (например, ЖСК для военных, достройка обанкротившихся ранее проектов или тех, которые получили разрешение на строительство до 1 июля 2018 года). Дело в том, что договор пайщика ЖСК не регистрируется в Росреестре, что создает риск стать жертвой мошенничества: один и тот же пай могут продавать несколько раз. Поэтому если застройщик предлагает покупку квартиры без эскроу-счета, с помощью пая ЖСК или по другой нестандартной схеме — это повод отнестись к нему с особенным вниманием и как минимум привлечь к сделке юриста.
6. Репутация застройщика
Компания, которая возводит дом, должна быть известной, обладать солидным портфелем выполненных проектов и кредитоваться в проверенных крупных банках. Часть информации о застройщике можно почерпнуть на форумах покупателей недвижимости, однако не стоит этим ограничиваться.
«При покупке жилья в ипотеку стоит обратить внимание, работает ли застройщик по программе субсидирования процентных ставок. Как правило, эта информация доступна на сайте компании или банка. Также помните, что если у вас есть дети, то приобретая квартиру, можно воспользоваться материнским капиталом или же получить сниженную процентную ставку», — советует Дмитрий Алексеев.
7. Договор
В большинстве случаев квартиры в новостройках продаются по ДДУ — договору долевого участия. Он заключается до ввода объекта в эксплуатацию, а после, когда дом уже сдан, застройщик заключает с покупателем ДКП — договор купли-продажи.
Также квартира в новостройке может продаваться по соглашению о переуступке прав: при таком сценарии старый владелец по сути передаёт новому свои права и обязательства, а не саму квартиру. Такие сделки обычно должны быть одобрены застройщиком, а в случае ипотеки — также банком, иначе они не совсем законны. Кроме того, покупателю придётся заплатить комиссию в размере 1–2 % от стоимости квартиры. Но стоит помнить, что всё это возможно только до ввода дома в эксплуатацию — после этого квартиры продаются уже по договору купли-продажи.