Долевое строительство
— Долевое участие регламентировано одноименным ФЗ-214. Согласно ему, наше ведомство выявляет нарушения, после чего принимает меры административного воздействия или направляет материалы в прокуратуру. С текущего года он поставил застройщика в более жесткие рамки. Перед тем как он начинает привлекать денежные средства дольщиков, перед регистрацией в Росреестре первого договора о долевом участии, с января 2017 год он прежде должен обратиться к нам за заключением о возможности привлекать эти средства. В течение месяца мы проводим оценку: нет ли процедуры банкротства, каков уставной капитал, к величине которого с июля 2017 года будут предъявляться новые требования, нет ли в реестре недобросовестных поставщиков, судимости главного бухгалтера, руководителя. Только с того момента, как мы выдадим заключение у него появляется право привлекать деньги дольщиков.
Появилось новое понятие в законе — раскрытие информации. Каждый застройщик должен вести свой сайт, где должны регулярно обновляться фотографии со стройки, выложена проектная документация более детализированная. Есть также страхование договоров долевого участия, хотя на практике, даже когда принимали эти положения в 2014 году, изначально были вопросы, будет ли эта система работать, поскольку очень большие риски. Страхование — это 1% от стоимости договора. Риск 1 к 100. То есть, даже если из 100 домов один обанкротился, уже есть дефицит средств страховой компании. Так и получилось. До банкротства застройщиков страховые компании практически все в банкротстве. Так как 214-м законом эта норма не отменена, застройщики в таком случае должны перестраховаться. Тогда, если говорить о добросовестных застройщиках, они несут лишние издержки, недобросовестные — пытаются уклоняться.
Также появилось понятие компенсационного фонда. Уже есть постановление правительства РФ о его работе, учредителем является Минстрой России. В этот фонд будут инвестировать застройщики, которые возводят жилье по ФЗ-214. Эта сумма не более 1% от стоимости строительства. Застройщик перечисляет в фонд денежные средства, и выплаты на какую-либо компенсацию гражданам идут из фонда, но только тем гражданам, застройщики которых вкладывали. Сейчас как раз идет бурное обсуждение среди участников строительства 2008–2010 годов. Мы разъясняем, что они не могут подать заявление на возмещение средств данным фондом, так как на тот момент фонда еще не было, а значит, застройщики его не пополняли.
ФЗ-214 также ввел систему, что деньги можно хранить на так называемых счетах эскроу, когда все использование средств идет через банк. Этим законом нам также добавили ряд новых функций. На протяжении всего строительства мы будем отслеживать, чтобы ход работ застройщика соответствовал изначально установленным требованиям, получать ежеквартальную отчетность с графиками реализации строительства. Если они будут нарушаться более чем на полгода — это основание для внеплановой проверки.
То есть застройщики сейчас более обременены, так скажем. В принципе контроль осуществляется, нарушения выявляются (нецелевое использование и т. д.), но это же не гарантирует, что дом будет достроен. Обязать вернуть средства дольщиков мы не можем.
ЖСК
— ФЗ-214 не распространяется на ЖСК. В предмете проверке таких организаций у нас есть только два основания: наличие разрешения на строительство и правоустанавливающих документов на участок. И второй момент — это ведение организацией реестра. То есть даже наполовину контролем назвать нельзя. С текущего года ЖСК, как и застройщики с долевым участием, обязаны предоставлять ежеквартальную отчетность, хотя сама форма не разработана еще. С мая 2016 года вменена уголовная ответственность за привлечение денежных средств лицом, не имеющим на это права. ЖСК — это та лазейка для мошенников, которой они могут пользоваться. Те, кто хочет обмануть пайщиков, доходит до своей цели, чему способствует ряд факторов.
Если договоры долевого участия регистрируются в органах юстиции, то мы хотя бы представляем, о скольких людях мы говорим. И здесь, конечно, могут быть разные моменты, но по ЖСК все сложнее. До последнего момента об этом можно не знать. Понятно, те, кто вкладывается в 2013–2014 году, не сразу обращаются с вопросом, почему работ не видно. Потом понимают, что обещали сдать дом в 2015, но так и не передали. Тогда начинают узнавать, куда обратиться. В результате прошло 2–3 года, к нам приходят обращения. Тогда выясняется, ЖСК должен быть застройщиком, а он им не является. Есть 30 граждан, которые приобрели будущее жилье по минимальной цене. А их может быть больше: обратились, может, не все, а в реестре их нет, чтобы посмотреть итоговое число пайщиков. И все — 2 этажа новостройки, а, может, и вообще свайное поле и нет разрешения на строительство. Вложившиеся в него люди объясняют, что не строители, не юристы, откуда было знать.
И выйти из этой ситуации достаточно сложно. Элементарно: сделать оценку ситуации, сколько людей вложились, сколько квартир продано — сложно определить, когда ничего не регистрируется, и значит, сложно привлечь стабильных застройщиков, которых и так немного. Нужно постараться, чтобы он заинтересовался, зашел на дом, чтобы его достроить, сказать, сколько реализовано квартир, сколько всего, какие есть перспективы у стройки, а если не владеть цифрами, то вообще никак не привлечь.
Рекомендации
— Добросовестный застройщик должен обладать своими собственными средствами, но зачастую это не так, а у него идет привязка к средствам граждан. Часть проблемных домов с этим и связана. У застройщика нет собственных средств, и он полностью зависит от количества продаж квартир.
Но на сегодняшний день строительный комплекс в не очень хорошем состоянии, у нас очень много нереализованных квартир в стадии строительства. Тогда у застройщика появляется дефицит средств, у кредитования очень большой процент, а тем временем нужно платить за аренду земельного участка, зарплату рабочим, а реализации квартир нет, как и собственных средств для подстраховки.
Поставщики материалов тоже далеко не все хотят, чтобы с ними рассчитывались квадратными метрами. У нас уже переизбыток квартир в строящемся жилье. Застройщик начинает понижать стоимость «квадрата», но издержки-то не уменьшаются, материалы в цене не дешевеют.
Как мы предполагаем, наиболее защищенный вариант: это либо привлекать средства уже на высокой степени готовности, чтобы минимизировать риски (хотя они все равно остаются в любом случае), либо денежные средства идут через банк.
Фото: juresovet.ru, www.newstracker.ru