Расскажем, какие юридические тонкости стоит учесть и как подстраховаться, чтобы не остаться без квартиры.
Когда договор купли-продажи недействителен
Договор может быть расторгнут при наличии серьезных юридических оснований и нарушений, которые влекут за собой ущерб для одной из сторон сделки. Со стороны покупателя такими нарушениями может быть невнесение оплаты за приобретенную квартиру или длительная просрочка оуплаты.
Нарушения договора купли-продажи со стороны продавца могут быть куда более разнообразными:
-
Продавец не передает квартиру покупателю без каких-либо оснований — не освобождает жилплощадь физически или передал право собственности третьим лицам по документам
-
Переданная квартира не соответствует требованиям качества или заявленным в договоре параметрам
-
Продавец не узаконил перепланировку и не сообщил об этом покупателю
-
Квартира не приватизирована или приватизация проведена с нарушением законодательства
-
На право собственности претендуют родственники бывшего собственника, о которых он не поставил в известность
-
В квартире остались прописаны другие лица — речь о регистрации по месту проживания
-
Продавец купил квартиру с использованием материнского капитала, но не передал доли детям. В этом случае сделку могут признать недействительной органы опеки, прокуратура или дети продавца, которые уже выросли.
Возможна ли отмена сделки купли-продажи недвижимости после регистрации
Если право собственности еще не перешло к покупателю, договор по сути еще не начал действовать. Действие договора купли-продажи квартиры начинается с момента госрегистрации недвижимости.
При этом сам факт завершения государственной регистрации недвижимости — не препятствие для расторжения сделки. Пока договор продолжает действовать, сделку можно расторгнуть, пусть даже в судебном порядке.
Прекращается действие договора при выполнении двух условий — если покупатель получил право собственности и полностью рассчитался с продавцом. В этом случае считается, что стороны уже выполнили свои обязательства в полном объеме, и расторжение сделки будет невозможно.
Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры
По соглашению сторон: если обе стороны согласны с таким решением, расторжение можно произвести без обращения в суд. До перехода права собственности необходимо подать в Росреестр заявление о прекращении регистрации. После перехода права собственности, но до полной оплаты — подать в Росреестр соглашение о расторжении договора купли-продажи. По срокам это займет примерно месяц.
Порядок действий при расторжении договора купли-продажи по соглашению сторон
-
Составить соглашение о расторжении договора
-
Указать, кому передаются деньги, а кому право собственности
-
Указать иные значимые детали
-
Заверить соглашение у нотариуса (только если договор купли-продажи тоже заверяли у нотариуса)
-
Подать соглашение в Росреестр
-
Дождаться уведомления из Росреестра о прекращении регистрации права собственности
В одностороннем порядке: по требованию одной из сторон. Такой вариант расторжения договора купли-продажи квартиры возможен только через суд. Решение суда может занять до четырех месяцев, еще в течение месяца можно подать апелляцию.
Порядок действий при расторжении договора купли-продажи в судебном порядке
-
До обращения в суд инициатору следует потребовать у второй стороны расторжения — лично или отправив требование заказным письмом
-
По истечении 30 дней или в случае отказа подать исковое заявление в суд
-
При подаче иска в суд приложить к заявлению исковые документы, документ с причиной расторжения сделки, договор купли-продажи, расчет суммы взыскания, квитанцию об оплате госпошлины
-
В ходе судебных разбирательств участвовать в судебных заседаниях и дождаться решения суда
-
После решения суда обратиться в Росреестр за решением вопроса о переходе права собственности
Как защититься от проблем с куплей-продажей квартиры
Вместо того чтобы доказывать в суде недействительность сделки, лучше заранее перестраховаться до момента ее заключения: кто предупрежден, тот вооружен.
Что стоит проверить перед покупкой квартиры
-
Убедиться, что продавец квартиры является ее собственником или действует от имени собственника на основании действительной доверенности
-
Убедиться, что все собственники квартиры согласны подписать договор купли-продажи
-
Проверить, кто зарегистрирован в квартире, у кого есть прописка
-
Выяснить, кто может претендовать на квартиру — наследники, родственники, супруги, иные лица
-
Получить документы о перепланировке, если таковая была или выяснить, если перепланировка осталась не узаконенной
-
Проверить лицевые счета и документы об оплате — на случай, если по квартире числится задолженность по ЖКХ или квартира находится в залоге
Самостоятельная проверка документов на квартиру может отнять значительное время. Кроме того, всегда остается риск упустить какие-то важные детали. Чтобы не поставить покупку квартиры под угрозу, лучше прибегнуть к помощи профессионалов.
В случае, если вы захотите купить квартиру в Омске, «Метр квадратный» предоставляет сервис проверки недвижимости, в котором вопросы клиентов решают не роботы, а живые люди — специалисты по недвижимости и юристы в этой области. Они помогают учесть неочевидные риски и убедиться в прозрачности и безопасности сделки купли-продажи квартиры.
