По информации портала Om1.ru, департамент архитектуры и градостроительства Омска приостановил выдачу разрешений на строительство жилья, пока у застройщиков не будет обязательств по возведению социальных объектов — школ и детских садов. Соответствующее предостережение выдала мэрии прокуратура. Ведомство настаивает, чтобы в новых микрорайонах соблюдались предусмотренные генпланом нормы по количеству мест в образовательных учреждениях. Однако обязательства застройщиков строить соцобъекты законодательно не закреплены. Сами строители считают, что государство пытается переложить на них свои обязанности, и занимают выжидательную позицию.
В этой патовой ситуации мэрия готовится инициировать поправки в областное законодательство — какие именно, пока не знают даже депутаты Омского горсовета. Пока же новые разрешения на строительство (РНС) жилья просто не выдают. По данным официального реестра РНС, за январь-февраль 2024 года не выдано ни одного разрешения на строительство жилого дома. Таким образом, подвисли все новые проекты, включая комплексное развитие территорий (КРТ).
Шесть процентов с квадрата
По словам главы ГК «Стройбетон» Олега Золотова, разрешения на строительство жилья в Омске не выдают уже около трёх месяцев. Строители работают по выданным раньше РНС, но предупреждают, что будут сокращать объёмы строек, так как нынешняя ситуация через какое-то время приведёт к нехватке работы. Золотов оценивает отложенный эффект в полгода. Директор ООО «Новострой КПД» Вячеслав Гуринов — минимум в год.
Пути решения застройщикам не ясны. По их словам, обсуждаются два варианта: либо законодательно обязать их строить школы и детсады на крупных проектах (таких, как КРТ) с последующей передачей в собственность муниципалитета, либо ввести сбор на строительство соцобъектов — по 6 %, или 6 тысяч рублей с квадратного метра нового жилья. Такое предложение, по данным портала Om1.ru, обсуждалось на областном архитектурно-градостроительном совете 14 февраля. Строители не против этого варианта, однако сомневаются, что его согласуют.
— Если средняя цена квадратного метра — 100 тысяч рублей, то, соответственно, это 6 тысяч рублей на квадрат. При этом все прекрасно понимают, что это их не спасает. Например, строится дом на 10 тысяч квадратных метров. Ну, мы заплатим 60 миллионов. На что их хватит при стоимости школы за миллиард? Даже одного процента нет, — продолжает он.
Золотов отмечает, что введение сбора будет болезненным для застройщиков — его придется заложить в стоимость жилья, что приведёт к снижению продаж.
Поправки в закон
Второй вариант решения проблемы — заключать с застройщиками соглашения на строительство школ и детских садов. Юридически этот вопрос не проработан.
14 марта на комитете Омского горсовета по вопросам экономического развития обсуждали расширение обязательств инвесторов по строительству соцобъектов и передаче их в собственность города. Пока в Омске единичные случаи, когда в школы и детсады вкладывается частный бизнес. Это школа на 1 122 места в микрорайоне Кузьминки, которую возводит глава СЗ «Сибградстрой Инвест» Алексей Певнев. В неё требовалось вложить 1,5 млрд рублей, которые строителю будут компенсировать из областного бюджета в течение десяти лет.
Второй пример — садик на улице Осоавиахимовской, который город выкупил у «Завода сборного железобетона № 6» Юрия Гуринова.
— Никто не запрещает строить подобные учреждения. Более того, по инициативе мэрии мы хотим добавить формулировку об обязательстве строительства социальных объектов при комплексном развитии территории, — сказала директор департамента городской экономической политики Елена Дячук.
Все остальные учреждения строятся за бюджетные деньги в рамках нацпроектов, но их тоже недостаточно — в новых микрорайонах не хватает мест ни в садиках, ни в школах. Кстати, и. о. директора департамента архитектуры Татьяна Фролова на комитете тоже упомянула о требовании не выдавать новых разрешений на строительство без обязательств по соцобъектам.
Чтобы расширить обязательства застройщиков, мэрия предлагает внести поправки в региональный закон «О критериях, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты в целях предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов». Как сообщила Дячук, соответствующее письмо отправили губернатору Виталию Хоценко.
Правда, конкретные предложения по поправкам чиновница не озвучила. Комитет закончился тем, что депутаты попросили предоставить эти документы для изучения. На запрос портала Om1.ru по поводу предлагаемых поправок в мэрии на момент публикации не ответили.
Заложники ситуации
Насколько затянется решение проблемы, строители не представляют. Им обещали организовать встречу с губернатором, на которой будут предложены какие-то варианты, но сроков пока нет.
Олег Золотов считает, что власти, столкнувшись с проблемами при реализации нацпроектов, пытаются переложить свои обязательства на частный бизнес.
Вячеслав Гуринов объясняет, почему строители неохотно берутся за социальные объекты. Во-первых, работа с государством — это большой объём бюрократии, риск взысканий и уголовных дел. Во-вторых, это невыгодно финансово.
— Школа стоит примерно от двух миллиардов рублей, детский сад — под 500 миллионов. Прокуратура говорит: к первым домам должна появиться школа. И считайте: средняя цена дома на выходе — примерно 700-800 миллионов (общий вал). То есть для того, чтобы построить школу не в убыток себе, надо построить минимум два дома, а то и три. Если это было бы выгодно, я думаю, любой застройщик в городе строил бы садики и школы, — объясняет он экономику процесса.
В условиях отсутствия новых разрешений застройщики собираются тормозить стройки, чтобы не растерять коллективы. Золотов говорит, что снизит объёмы строительства в 1,5 раза (изначально «Стройбетон» планировал сдать за год около 90 тысяч кв. метров жилья).
— До конца года работы точно всем хватит по выданным разрешениям. Даже, возможно, на первое полугодие 2025 года. Просто это вопрос перспективы. Если сегодня все перестанут проектировать, сформируется дефицит нового жилья, что может повлечь за собой рост цен, — отмечает Гуринов.
Государство или инвестор?
Ситуация со школами и детсадами особенно сложная в вопросе комплексного развития территорий. Программу КРТ в Омске как раз задумывали как решение вопроса с точечной жилой застройкой, не обеспеченной ни благоустройством, ни социальной инфраструктурой. Глобальная идея в том, что жилые районы должны быть приспособлены для жизни людей. Однако механизм КРТ в Омске не сформирован, о чём мы писали ещё в прошлом году. Здесь и вопросы расселения частного сектора, отсутствие чётких правил выкупа земли у собственников. И вопросы строительства соцобъектов, за которые пока н понятно, кто должен отвечать — государство или инвестор.
Например, Золотов уже реализует масштабный инвестиционный проект в Новом Амуре. По договору 5 % жилья передаётся на социальные нужны — детям-сиротам и обманутым дольщикам. Строитель уточняет, что школы проектом предусмотрены, но вот строить их должно государство.
У администрации другое мнение. Впрочем, даже если обязанности застройщиков расширят законодательно, обратной силы закон не имеет. То есть он будет касаться новых проектов КРТ, а по тем, что уже реализуются, останутся спорные обязательства. Потенциально это чревато судебными тяжбами, такими, например, какую сейчас ведёт Золотов из-за детского сада в Амуре-2, который прокуратура требует передать в собственность города.
Властям предстоит найти действительно сложный компромисс. Новые обязательства застройщиков могут привести к росту цен на жильё, и при этом важно не потерять инвесторов, которые могут быть недовольны тем, что правила игры меняются на ходу. А мы помним, что объёмы строительства в Омске снижаются. Дефицит новостроек, с которым уже и так сталкивается рынок, — тоже фактор для роста цен и социальной напряжённости.
В то же время и вопрос социальных объектов — далеко не праздный. Странно выдавать землю на льготных условиях под комплексное развитие, если там будут обеспечиваться исключительно коммерческие интересы застройщиков. Чем тогда КРТ отличается от обычной застройки? Проблема в том, что по этой теме пока нет ни законодательных решений, ни даже консенсуса.
