Вторичное жилье будет дешеветь
Цены на вторичное жилье в Омске снижаются уже несколько лет, и, судя по всему, пока никаких изменений не предвидится.
Вторичный рынок. Цены.
Январь 2016 — октябрь 2017
Так, в январе 2016 года средняя цена за квадратный метр на вторичном рынке в Омске составляла 47 552 рублей. В октябре 2017 года, по данным риелторской компании «Этажи», она опустилась до 43 515 рублей.
Кирилл Рязанов, директор федеральной риелторской компании «Этажи» в Омске:
— За последние полтора года отмечена тенденция на снижение стоимости вторичного жилья, которая продолжится. Пока мы не прогнозируем изменений, по крайней мере, в Омске.
По данным агентства, сделки по вторичному жилью составляют около 80 % от всего рынка.
Специалисты отмечают: сейчас ситуация складывается наиболее благоприятным образом для покупателя недвижимости. Кроме того, увеличивается размер торга, который в среднем на сегодняшний день составляет 10 %.
Вторичный рынок. Средний размер торга.
Январь 2015 — октябрь 2017
В январе 2015 года в среднем покупатели и продавцы сходились на скидке 4 %, однако сейчас продавцы могут уступать до 9,8 % от изначальной стоимости объекта. Специалисты сферы недвижимости называют эту сумму весьма значительной.
В Омске станет меньше новостроек
Рынок первичной недвижимости ждут серьезные изменения. По прогнозам, число новостроек может значительно сократиться.
Специалисты в сфере недвижимости и строительства связывают грядущие изменения со снижением спроса, следовательно, уменьшается и количество предложений. Спрос, в свою очередь, снижается в связи с недостаточной платежеспособностью населения и других факторов.
Кирилл Рязанов, директор федеральной риелторской компании «Этажи» в Омске:
— Здесь комплекс причин. Первый фактор — высокая закредитованность. Второй — уровень заработной платы чуть ли не самый низкий по Сибири. Третий — народ из региона старается мигрировать.
Кроме того, специалисты считают, что первичной недвижимости станет меньше в том числе вследствие различных изменений в федеральном законодательстве, ограничивающих застройщиков.
Владимир Гринев, руководитель департамента недвижимости ГК «Стройбетон»:
— Если говорить о тенденциях на следующий год, то количество вводимого жилья будет уменьшаться. Застройщики постепенно с рынка уходят. А те, кто вводил достаточно много жилья, уменьшают количество домов, квартир. Мы, например, раза в 2 снижаем. Считаем, что нет смысла строить, чтобы дома стояли пустыми.
Судя по всему, Омская область, которая и так аутсайдер в списках городов по числу вводимого жилья в России, еще больше сдаст свои позиции.
Доля продаж первичного жилья в одном из омских риелторских агентств увеличилась в сравнении с прошлым годом. Поскольку самым «горячим» сезоном для приобретения новостроек является декабрь, специалисты прогнозируют, что в этом году доля продаж поднимется с 12 % до 15 %, тогда как в прошлом году она остановилась на отметке 9 %.
Доля новостроек в структуре сделок
Омичи предпочитают в новостройках брать «однушки»
Жители Омска стали все меньше приобретать трехкомнатные квартиры. Уверенным лидером остаются «однушки», а двухкомнатные постепенно вытесняют «трешки» с первичного рынка.
Востребованный размер квартир
Если в прошлом году в одном из крупных риелторских агентств доля трехкомнатных квартир составляла 8,5 %, то в этом году она уменьшилась уже до 3 %.
«Трешки» уже не так пользуются спросом, их постепенно перестают строить. У нас в Омске есть дом, там вообще одни «однушки», — отмечает Гринев.
При этом наибольшей популярностью пользуются однокомнатные квартиры площадью 40 квадратных метров, не превышающие стоимость 1 600 000 рублей.
Таким образом выглядит востребованная квартира у омичей
Цены на новостройки взлетят вверх
Кроме того, что выбор новостроек уменьшится, поднимутся цены на первичное жилье. И причин для этого несколько. Специалисты в сфере недвижимости и строительства связывают грядущее повышение цен со снижением спроса, следовательно, с предложением, а также различными изменениями в федеральном законодательстве (Закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»), ограничивающими застройщиков.
В Фонд страхования дольщиков уже начали поступать первые отчисления, а застройщики делают диаметрально противоположные прогнозы. Одни утверждают, что цены придется поднимать, другие заявляют, что в перерасчете средства окажутся не такими и большими, и на ценообразовании никак не скажутся.
Владимир Гринев, руководитель департамента недвижимости ГК «Стройбетон»:
— Долевое участие через несколько лет уже исчезнет. Жилье будет строиться либо за счет собственных средств застройщика, либо с использованием займов в банке. Насчет фонда и безопасности: по моему мнению, безопасность и фонд не связаны между собой. Мне пока не понятно, как будет работать эта система, поскольку она полностью не обезопасит омичей.
Тем не менее этот фактор среди других может повлиять на то, что цены на новостройки взлетят вверх, при этом звучат цифры 30-40 %.
Ипотечная ставка может еще больше снизиться
В январе 2016 года стоимость квадратного метра в новостройках составляла 42 704 рубля. Уже через два месяца цены рухнули до 41 232 рублей. А через год квадратный метр стоил 39 997 рублей. Однако на сегодняшний день зарегистрировано повышение стоимости — по данным за октябрь 2017, стоимость «квадрата» составляет 40 934 рубля.
Первичный рынок. Цены.
Январь 2016 — октябрь 2017.
При этом, согласно данным одного из агентств Омска, практически половина новых квартир приобретается в ипотеку.
Доля новостроек, купленных в ипотеку
По данным одной из риелторских компаний Омска, 42 % клиентов приобрели жилье в новостройках с помощью ипотеки. В этом году желающих стало меньше на 1 %, что составило 41 %.
Как подчеркивают специалисты банков и агентств недвижимости, ипотечная ставка на сегодняшний день — наиболее выгодная за последние годы.
Динамика средней ипотечной ставки.
Январь 2015 — октябрь 2017
Максимально высокая процентная ставка была зафиксирована в феврале 2015 года — 15,6 %. На сегодняшний день ситуация куда благоприятней — 9,5 %.
Количество операций по ипотеке продолжает увеличиваться буквально с каждым месяцем. Если ранее ипотека под 15 % была доступна далеко не всем, то сейчас улучшить жилищные условия могут даже жители региона со средней заработной платой в 20-25 тысяч рублей, отмечают специалисты.
В следующем году банковские специалисты ожидают стабильную ситуацию по ипотечной ставке.
Ольга Петрова, начальник центра ипотечного кредитования РОО «Омский» ВТБ24:
— Тенденции к снижению ставок есть, возможно, к концу года они снизятся, не исключено уменьшение ставок и весной. Кроме того, изменения диктует и Центральный банк. Однако снижение не может быть постоянным. Возможно, в следующем году его уже не будет, ставка комфортная уже и сейчас.
Банковские сотрудники считают, что самым грамотным действием покупателя сейчас будет приобретение квартиры на комфортных условиях, то есть оптимальное соотношение цены и процентной ставки, и в случае дальнейшего снижения ставки рефинансировать свой кредит.
Рефинансирование стало трендом
В последнее время рефинансирование становится все более популярным, в том числе и среди омичей. Операция обретает популярность, несмотря на все возрастающую закредитованность населения.
«Рефинансирование сейчас очень актуально. Таких операций стало в разы больше, поскольку все следят за тенденциями рынка. Когда заемщики понимают, что у них ставка как минимум 12 %, и если брали ипотеку в 2014-2015 годах, то ставка может достигать и 15 % годовых, а иногда и выше, тогда клиенты самостоятельно, даже без активной рекламы этого продукта, отслеживают изменения и обращаются в банк», — отмечает начальник центра ипотечного кредитования ВТБ24 Ольга Петрова.
При этом омские банки рефинансируют как и свои собственные кредиты, так и кредиты сторонних финансовых организаций. Популярность продукта объясняют еще и тем, что омичи могут взять не только кредит для погашения текущего остатка задолженности, но и бОльший на свои любые потребительские цели.
Ольга Петрова, начальник центра ипотечного кредитования РОО «Омский» ВТБ24:
— Клиент берет новостройку, берет готовое жилье. Возникает потребность отремонтировать, улучшить. И этот продукт позволяет взять дополнительные средства на ремонт и другие потребительские цели. Однозначно такой низкий процент — 7,9-10 — очень привлекают клиентов. Ставки значительно понизились уже во второй половине текущего года. Обращений стало много. Бывает, что за день таких сделок в разы больше, чем на покупку жилья.
Ольга Белкина, начальник управления по работе с партнерами и ипотечному кредитованию Омского отделения ПАО «Сбербанк»:
— Интерес у населения к рефинансированию есть, мы его активно поддерживаем. Более того, сейчас клиенты могут рефинансировать не только ипотеку, но и автомобильный, потребительский кредиты. Мы можем рефинансировать до 5 кредитов в одной сумме. Интерес на данный момент у людей не угасает.