Тем не менее, покупка и владение такими помещениями чреваты весьма серьезными юридическими последствиями, даже если собственник не имеет намерения ее отчуждать.
Перепланировка — это настоящее спасение для владельцев неудобных квартир. С ее помощью можно легко изменить конфигурацию квартиры, расширить небольшое пространство помещения, более эргономично и рационально его использовать. Однако не все изменения бывают законными.
Перепланировка — это не остекление балкона, замена труб или штукатурка стен.
Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ, площади такого помещения, образование новых помещений, изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения).
В Жилищном кодексе РФ есть целая глава, посвящённая перепланировкам, поэтому этот вопрос является весьма важным, особенно с учетом изменений в законодательстве, которые начнут работать в 2025 году.
Иногда собственники в процессе ремонта делают перепланировку «тайно», исходя из принципа «что хочу, то ворочу, это моя квартира». И это является нарушением закона, за которое собственник несет предусмотренную законодательством ответственность, ведь некоторые виды перепланировок просто запрещены законом. К ним относятся: снос стены и двери в кухне с газовой плитой, расширение санузла за счет жилых комнат, присоединение тамбура и другого общедомового имущества, и другие.
Бывает, что перепланировка годами остаётся незамеченной, но рано или поздно о нарушениях могут узнать. Особенно при отчуждении этого помещения, когда потенциальные покупатели будут его осматривать и знакомиться с технической документацией.
Чтобы у владельцев квартир с перепланировкой не возникло проблем не только с их отчуждением, но и с повседневным их использованием важно, чтобы перепланировка была легализована или, как принято говорить, узаконена. Для этого необходимо обратиться в уполномоченную проектную организацию для подготовки проекта перепланировки, важно, чтобы такая организация имела свидетельство о допуске к строительным или проектировочным работам, которое выдается в соответствии с действующими нормами и стандартами саморегулируемой организации, затем с этим проектом нужно обратиться в Администрацию соответствующего административного округа, администрация созывает комиссию, члены которой принимают решение о соответствии санитарно-гигиеническим нормам, нормам безопасности произведенных переустройств в квартире, при положительном решении, комиссия дает разрешение, на основании которого кадастровый инженер изготовит технический план помещения. На основании этого технического плана Администрация подает документы на постановку помещения на кадастровый учет. В последующем при получении сведений из единого государственного реестра недвижимости в отношении такой квартиры всегда будет отражена информация о том, что перепланировка легализована.
Если же в квартире проведена перепланировка, которую делать было запрещено (например, демонтирован вентиляционный короб или теплые полы подключены к общедомовым системам), то легализовать ее придется исключительно в судебном порядке.
Приведя всю документацию в порядок и внеся соответствующие изменения в сведения в ЕГРН, собственник может свободно, не опасаясь санкций со стороны надзорных органов, пользоваться и распоряжаться квартирой.
В том случае, если перепланировка не узаконена, и собственник намеревается продать квартиру в том виде, в котором она существует фактически, то продавцу и покупателю необходимо знать о следующих тонкостях такой сделки:
- Ипотека. Банки не дают одобрение на приобретение квартир с несогласованной перепланировкой.
- Стоимость. Квартиры с «проблемной» перепланировкой продаются в среднем на 5–10% дешевле рынка.
- Государственная регистрация. При государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи государственный орган может приостановить или вовсе отказать в государственной регистрации, если в реестре есть сведения о самовольной перепланировке, в результате которой изменилась площадь или границы отчуждаемого помещения.
- Покупатели. Новый собственник получает в свое владение жильё, которое не соответствует документам. И, в случае возникновения проблем, отвечать придётся ему.
Вот какие последствия могут ждать владельца такой квартиры:
- Штраф. На сегодняшний день размер его составляет от 2000 до 2500 рублей, однако с 2025 года вступают в силу изменения в Жилищный кодекс РФ, согласно которому за любые незарегистрированные перепланировки вводятся повышенные штрафы.
- Продолжительный по времени процесс признания перепланировки законной. Процесс занимает от 3 месяцев до нескольких лет.
- Возвращение квартиры в первоначальный вид. Если узаконить перепланировку нельзя, то придётся приводить квартиру в первоначальный вид.
- Продажа квартиры с торгов. Если собственник отказывается возвращать квартиру в первоначальный вид, жильё могут продать по решению суда.
Чтобы предупредить возможные риски и избежать неприятных сюрпризов при купле-продаже недвижимости, обратитесь к нотариусу.
Нотариус оказывает консультационную помощь, рассматривает правоустанавливающие и технические документы на предмет наличия неузаконенной перепланировки.
Нотариус имеет право подготовить проект договора купли-продажи, учитывающий существенные и юридически значимые условия, а также предусматривающий ответственность сторон в случае нарушения условий договора или сокрытия важной информации, например, о наличии нелегализованной перепланировки.
В соответствии с законодательством, нотариус несет имущественную ответственность за удостоверяемые им сделки, что обеспечивает дополнительную защиту прав и законных интересов участников сделки.
Помощник нотариуса Камакина Марина Витальевна