После повышения ключевой ставки для многих омичей ипотека стала непозволительной роскошью. Как будут проходить сделки с недвижимостью в ближайшее время?
Алексей Озольс: Если раньше омичи могли приобрести новую квартиру, не продавая свое жильё, то в сегодняшних реалиях они, скорее всего, будут вынуждены продать его, чтобы уменьшить платежи по ипотеке. Мы сейчас рекомендуем больше обращать внимание на варианты обмена. Например, человек продаёт двухкомнатную квартиру и планирует переехать в трёхкомнатную. Он сравнивает разницу между ценой продажи своей квартиры и ценой жилья, которое он хочет купить. Она увеличилась. Если раньше разница между квартирами разной площади в одном районе из аналогичного фонда была незначительной, около 500-700 тысяч рублей, то сегодня она уже составляет 1-1,3 миллиона рублей.
Как отреагировал рынок на увеличение ставок по ипотеке?
Алексей Озольс: В сентябре мы зафиксировали рекордное количество проведённых сделок в этом году, превышающее число сделок в августе примерно на 15%. Это объясняется тем, что многие получили положительные решения по ипотеке ранее, и банки установили определённый срок для исполнения этих решений, и заёмщики поспешили приобрести жильё в этот период.
Сегодня ставка уже достигла отметки 15-16%. Тем не менее покупатели продолжают обращаться за ипотекой даже под более высокие проценты. Все понимают, что лучше хранить деньги в недвижимости, особенно учитывая её растущую стоимость. За последние два года мы наблюдаем значительный рост цен на новостройки, вторичный рынок также приблизился к этим ценам. Поэтому лучше приобрести недвижимость сейчас, чем откладывать в долгий ящик.
Какие квартиры сегодня наиболее востребованы на рынке?
Алексей Озольс: Это однокомнатные квартиры, небольшие по площади, плюс фонд недвижимости, построенной после 2000-х годов. Они больше пользуются спросом, чем старый фонд.
Крайние этажи не предлагать?
Юлия Баранок: Почему? Сейчас и крайние этажи востребованы, потому что часть продавцов ушла с рынка. Возможно, они отложили продажу, так как не очень хотели продавать, и, соответственно, раз меньше предложений, то и крайние этажи также популярны.
Юлия Баранок, руководитель отдела ипотеки ООО «Ледон-Недвижимость»
Какое значение имеет ремонт при продаже?
Юлия Баранок: Надо смотреть, в каком состоянии находится объект. Вкладывать деньги в хороший ремонт для продажи не стоит, он не оправдает себя. Если вы понимаете, что обои висят клочками, лучше совсем их сорвите и побелите, у застройщиков это называется «вайт бокс».
Какая сейчас средняя цена однушки?
Алексей Озольс: По районам очень большая разница. Наиболее дешёвое жильё – в Старом Кировске и на Московке, подороже – в Амуре-2, ещё выше — на Левом берегу. Самый дорогой традиционно исторический центр. Средняя цена однокомнатной квартиры сейчас в районе 3,5 млн рублей, хотя на Левом берегу цена подбирается уже к 4,5 млн рублей.
Да, цены на жильё сегодня поражают воображение…
Юлия Баранок: Если вы решили улучшить жилищные условия, лучше проконсультироваться с риелтором. И посмотреть на всё происходящее под другим углом: как на проект-переезд. Сегодня нужно отказаться от цели продать жильё как можно дороже и, соответственно, торговаться. Мыслить не так, что я хочу сейчас 10 млн рублей, а я хочу переехать в эту квартиру, и, чтобы это случилось, возможно, мне придётся продать дешевле.
Необходимо рассмотреть стоимость жилья в своём районе, узнать размер доплаты, если есть желание переехать в более престижный район. Если в желаемом районе есть новостройки, рекомендуем обратить внимание на них, так как для семей с детьми предлагаются ставки в размере 5-6%. Если речь идёт о вторичном жилье, мы объясняем, что высокая ставка не навсегда, и в будущем можно будет провести рефинансирование.
Раньше люди сразу из однокомнатной квартиры «прыгали» в трёхкомнатную, а сейчас нет. Но ипотека не означает, что квартира будет навсегда обременена банком. Сейчас существуют определённые техники, позволяющие продать квартиру с ипотекой, в том числе и за наличные. Профессиональные риелторы в этом помогут.
Итак, сделки станут длиннее по времени, их количество, вероятно, уменьшится. Как это повлияет на рынок?
Алексей Озольс: Мы рассчитываем, что стоимость жилья будет снижаться. Не так много будет покупателей, которые смогут позволить себе такие высокие ставки и такое дорогое жильё. Но это процесс небыстрый. Клиентам нужно сначала осознать ситуацию, на это уйдёт порядка трёх месяцев.
Какие-то рекомендации есть для тех, кто хочет продать или купить жильё?
Юлия Баранок: Если тесно, свободнее от ожидания не станет. Нужно подумать, насколько вам эмоционально комфортно в однокомнатной квартире. Что касается продавцов, важно не накапливать долги, чтобы ваша квартира не оказалась в решающий момент под арестом у приставов за коммунальные долги.
Сейчас конец года. Как правило, к Новому году покупатели стремятся закрыть свои планы, а продавцы поднимают цены. Чего ожидать в этом году?
Алексей Озольс: Конец года — это всегда более активная пора, люди стараются решить наболевшие вопросы. Приходится объяснять клиентам-продавцам, что цены сегодня диктует покупатель. Выходить на рынок с неадекватной ценой смысла нет. Как говорят риелторы, только если похвастаться, что у вас есть квартира стоимостью 15 млн рублей. На рынке успешен тот, кто прислушивается к профессиональному мнению агента.
Если у людей стоит задача приобрести жилплощадь, нужно делать это сегодня. По ставкам никто не может гарантировать их повышение или понижение. Если вдруг, что маловероятно, в ближайшем будущем ставки начнут снижаться, всегда можно пройти через процесс рефинансирования, снизить свою процентную ставку и двигаться дальше.
Возникнут ли проблемы с продажей квартир, приобретённых с участием маткапитала?
Алексей Озольс: Проблем никаких нет. Мы до мелочей знаем эту технологию. Проблемы, когда дети – собственники, никакой нет.
Юлия Баранок: Маткапитал, к слову, можно потратить на первый взнос, к тому же есть информация, что со следующего года его размер ещё вырастет. В 2024 году он составит почти 631 тысячу рублей на первого ребёнка и 834 тысячи – на второго.
Сейчас у многих нет уверенности в будущем, возможно, это останавливает какой-то процент людей от сделок с недвижимостью?
Юлия Баранок: У многих наших клиентов действительно есть страхи. В нашей жизни многое связано с политикой. Но мой совет – жить здесь и сейчас.