Александр, сегодня многие задумываются о постоянном дополнительном доходе. Как можно заработать, приобретая недвижимость?
Самое понятное инвестирование для гражданина — это квартира. Сдал — и получаешь деньги. Но есть ещё и коммерческая недвижимость. Она в ряде случаев позволяет получать больший доход, однако многих останавливает неизвестность: нет полного понимания, каких действий и расходов потребует от владельца коммерческое помещение, на что нужно обратить внимание при его покупке, примерный размер прибыли. Нельзя зайти в интернет и посмотреть порядок цифр.
При этом количество запросов по этой теме начинает увеличиваться. Но, опять же, неизвестность пугает. Деньги с неба не падают, даже однокомнатная квартира — это для большинства людей колоссальная сумма, годы работы, а тут нужно потратить в неизвестность.
Тогда давайте разъяснять. Почему, по вашему мнению, сегодня стоит обратить внимание именно на коммерческую недвижимость?
Последние три года стоимость первичного жилья постоянно растёт. На это повлияли и дефицит новостроек, и льготные ипотечные программы, и пандемийная изоляция, отчасти СВО. За первичным рынком подтягивается и вторичное жильё. Сейчас очередной рост ключевой ставки, скорее всего, ещё больше увеличит стоимость новостроек.
При этом коммерческая недвижимость не показала прироста и на текущий момент в большинстве случаев стоит дешевле жилья. За 4 млн рублей можно купить однушку, и за эту же сумму вы приобретёте 50-метровый офис.
Почему так получилось?
Коммерческая недвижимость с 2015 года показывает мизерные темпы прироста, ниже темпов реальной инфляции. Дело в том, что после скачка курса доллара и роста ключевой ставки в 2015 году востребованность коммерческой недвижимости стала резко падать, немного выровнялась к 2017 году, в 2019 году показывала тенденции роста, затем 2020 год начали прекрасно, январь, февраль… И тут бахнула пандемия. Она остановила рост и «уронила» коммерческую деятельность, а вместе с ней и коммерческую недвижимость. Многие компании вынуждены были закрыться. Востребованность упала.
Удар пандемии по рынку коммерческой недвижимости до сих пор даёт о себе знать. В ряде сегментов предприниматели ушли на удалёнку и им понравилось.
С какой суммой можно зайти на рынок коммерческой недвижимости?
Нет порога инвестирования. Неверно, что если нет 10 млн рублей, то нечего и начинать. Можно купить помещение в пригородном посёлке, сдать его и получать доход.
Какие основные отличия между жильём и коммерческой недвижимостью?
Владение нежилым помещением отличается от владения квартирой. Взять хотя бы коммунальные платежи. Если речь идёт о квартире, вы каждый месяц получаете счета от УК, оплачиваете, и на этом всё.
В коммерческой недвижимости не так: тариф для нежилых помещений иной, как правило, он чуть выше, так как рассчитывается иначе. Ты должен заключить договор с коммунальными службами персонально, и отключат тебя в случае неуплаты гораздо быстрее.
Например, в ряде объектов нужно будет разбираться с тепловым узлом: где он находится, в каком состоянии. Кроме того, возникает земельный участок под помещением — нужно узнавать, в собственности он или в аренде. Есть нюансы по налоговым платежам и при продаже такой недвижимости.
Не проще ли действительно сдавать квартиру?
При сопоставимых инвестициях коммерческая недвижимость может принести доход вдвое, а то и больше. И, соответственно, период её окупаемости меньше.
Если смотреть двухкомнатную квартиру на Левом берегу, её можно сдать в аренду за 20-25 тысяч, максимум — за 30 тысяч, и получаем 0,5-6% годовых дохода. 360 тысяч рублей — это валовый доход.
Если на эту же сумму берём помещение 100 кв. м, то его аренда будет стоить от 50 тысяч рублей, соответственно, почти в два раза больше денежный поток. Вот и весь «изюм». Если ты правильно выбираешь место, работаешь с арендатором, доход может быть ещё больше. При этом купить квартиру за 6 млн и сдать её за 30 тысяч менее вероятно, чем взять коммерческую недвижимость и сдать её за 50 тысяч.
Ну и такой вариант: я знаю случай, когда люди приобрели нежилое помещение и живут в нём, так как оно дешевле квартиры в этом же доме.
Как непрофессионалу понять, насколько доходное помещение ему предлагают?
Лучше обратиться к профессиональному риелтору. Он поможет понять предполагаемую доходность, проверить документы к сделке. Здесь нужно задавать другие вопросы, нежели при приобретении жилья.
Соответственно, он может сделать это приобретение безопасным, провести переговоры с действующими арендаторами или потенциально подобрать арендаторов под эту недвижимость. Также предложить такую схему сделки, когда дальнейшее пользование и реализация пройдут с максимальной эффективностью. Ипотека на такие объекты тоже есть, и специалист всегда поможет получить её на максимально выгодных условиях.
Здесь, как и во всём, есть нюансы. Например, продавцы, которые продают помещения уже с арендаторами, просят, как правило, не рекламировать их объект, чтобы не волновать их. Соответственно, информация о таких объектах есть только у профессиональных риелторов.
Как тогда их продают?
Самые интересные предложения попадают в рекламу либо через два-три месяца после начала реализации, либо вообще не попадают. Если попадается объект на красной линии с хорошими арендаторами и доходностью, об этом получат информацию профессиональные игроки, которые держат руку на пульсе, взаимодействуют со всеми риелторами. Их человек 10-15 в городе. Непрофессиональный игрок без агента так или иначе будет вторым, а то и третьим.
Такому инвестору лучше прийти в агентство недвижимости, задать свои параметры, обозначить, какую хочет доходность, услышать реалии рынка, и ему подберут оптимальный вариант.
Насколько можно снизить цену в процессе торга с продавцом коммерческого помещения?
Публичная цена в этом случае практически не имеет значения. Если вы видите объект, делайте предложение, говорите, за сколько вы готовы купить. Единственное, могут попросить подписать письменное подтверждение ваших намерений, такое бывает. Вы делаете оферту, что высказываете заинтересованность в приобретении недвижимости за такую-то стоимость.
Как отразится на рынке коммерческой недвижимости то, что вскоре все будут платить налог на объекты капитального строительства в зависимости от кадастровой стоимости участка?
К сожалению, это ещё один сдерживающий фактор для роста количества сделок на рынке коммерческой недвижимости. Но даже с учётом этого момента это всё равно довольно выгодная история.
Действительно, с 2026 года все владельцы недвижимости (объектов капитального строительства) будут платить налог в зависимости от кадастровой стоимости. Если кто не интересуется, должен заинтересоваться этой темой. Владельцы жилых помещений уже платят налог от кадастровой стоимости, просто за счёт решений депутатов он в разы ниже максимальной планки. Владельцы коммерческих помещений будут платить до 2 %.
Разница между тем, какие налоги платят сегодня и будут платить завтра, — десятки, а то и сотни раз больше. Если мы платили раньше за помещение тысячу рублей, то, когда перешли на кадастровую стоимость, — 100 тысяч.
До этого времени платили только пятитысячники (владельцы помещений в объектах площадью более пяти тысяч кв. м), с этого года — трёхтысячники, со следующего — двухтысячники, потом — тысячники, а с 2026 года — все.
Есть ли предпосылки, что стоимость коммерческой недвижимости вырастет в ближайшие годы?
В будущем коммерческая недвижимость подорожает, так как она не может стоить дешевле жилья. Такого нет нигде. Это нонсенс, но это сейчас наши реалии. И это говорит о том, что она должна подорожать. Если сегодня купить, через 5-10 лет подорожает, причём догонит и перегонит жильё по темпам роста, я в этом уверен.
Какие рекомендации вы можете дать начинающим инвесторам в коммерческую недвижимость?
Задавайте больше вопросов, в том числе о том, откуда вода заходит, где точка подключения ресурсов и прочее. Обратите внимание на продавца и предмет сделки, сверьтесь с технической документацией, узнайте размер коммунальных платежей и прочих расходов, в том числе по налоговым платежам. Обратите внимание на кадастровую стоимость участка под помещением. Если покупаете у юрлица, проверяйте его документы, кто подписывает, на основании чего, банкрот или нет? Читайте договоры аренды, знакомьтесь с арендаторами, узнайте их положение дел. Поинтересуйтесь потенциальным спросом на помещение.
Удивляет, что многие в целях экономии полагают, что их опыт позволяет им совершить самую выгодную на свете сделку. При этом, например, дамы не делают сами себе маникюр, а идут к специалисту, то же самое с лечением зубов, со стрижкой — идём к профессионалам. Но только не в случае с недвижимостью. Человек может 20 лет работать на этот актив, это самое дорогое, что у него есть, и тем не менее при сделке он полагается на себя. Не стоит.
Приведите пример, чем грозит такая самонадеянность?
Потерей доходности как минимум, потерей собственности как максимум. На память приходит случай, когда человек купил помещение с сюрпризом: внутри него находилось чужое помещение, и доступ к нему пролегал через его собственность, потом пришёл за помощью…
Ещё был курьёз, когда покупатель приобрёл помещение вместе с тремя собаками. Они сидели в гараже, и он о них не знал. Продавец по телефону объяснил, что это сторожа, они охраняют базу. Новый хозяин два месяца пытался с ними познакомиться, чтобы зайти.
Я считаю, что не нужно быть китайским пионером — мужественно создавать себе трудности для героического их преодоления. Лучше обращайтесь к профессионалам, их услуги стоят своих денег.